신수도 투자자에게 건축권(HGB) 형태 토지권 부여하겠다는 정부
Kompas.com - 08/06/2024, 05:40 WIB
인도네시아 정부는 신수도 투자자들에게 건축권 형태의 토지소유권을 곧바로 부여하기 위한 규정을 준비 중이다. 신수도청장 직무대행을 겸임하고 있는 바수키 하디물요노 공공사업주택부 장관은 잠재적 신수도 투자자들에겐 이것이 중요한 관심사 중 하나일 것이라고 말했다.
신수도 누산타라의 사업자들을 위한 사업허가, 사업 용이성 및 투자편의 제공에 대한 2023년 정부령 12호에 따라 투자자들은 관리권 토지 위에 경작권(HGU) 또는 건축권(HGB) 형태의 기한이 정해진 소유권을 발급받도록 되어 있다.
관리권(HPL)이란 국유지를 정부가 공공 또는 민간목적으로 사용허가를 내기에 앞서 특정 정부부처 또는 해당 부처 산하의 국가자산관리기관(BLU)에게 해당 토지의 관리책임을 위임한 것을 말한다. 즉 HPL 관리권이 설정된 토지의 기본 성격은 국유지이며 현행법 상 HPL 토지 위에 경작권(HGU) 또는 건축권(HGB)을 설정받아 민간업자가 그곳에 아파트나 호텔 또는 상업시설을 지어 운영하는 것을 허용하는 제도다.
그러나 그 과정에서 상속이 가능한 일반 소유권(HM)으로 토지소유권 형식이 바뀌는 것이 아니라 국유지라는 기본 속성은 계속 유지되므로 사용기간이 만료되면 해당 토지를 국가에 반납하는 것이 원칙이다.
즉 HGB의 경우 BOT 또는 BTO 형식으로 건축 및 사용을 통해 수익활동을 한 후 HGB 기간이 만료되어 연장이나 갱신이 되지 않으면 HGB 소유권자가 토지를 원래 상태로 복원해 국가에 반납해야 한다.
바수키 장관이 6월 7일(금) 자카르타에서 기자들을 만나 ‘신수도 토지를 투자자들에게 HGB 상태로 주겠다’고 한 발언의 의미는 아파트나 몰 건축을 위해 민간이나 해외 투자자가 HPL 관리권 상태로 토지를 확보하면 이를 토대로 시간과 노력을 들여 각종 구비서류들을 챙겨 다시 HGB 건축권 형태의 소유권을 신청해 발급받아야 비로소 토목 및 건축공사가 시작될 수 있는데 신수도 투자의 경우엔 HPL 단계를 거치지 않고 아예 국유지에서 곧바로 HGB 건축권으로 변경해 투자자에게 넘겨주겠다는 것이다. 그렇게 되면 투자자는 HPL에서 HGB로의 소유권 형태를 변경시키는 시간적, 금전적 노력을 절감하게 된다.
바수키 장관은 HPL 기반의 HGB 보다 국유지에서 곧바로 HGB를 발급하는 것이 은행 대출이 용이할 것이라고 강조했다. 그는 자카르타의 정부청사 역시 HPL이나 일반토지소유권 증서(SHM) 기반의 HGB가 아니라 국유지에서 곧바로 HGB가 발급된 토지라며 실례를 들었다.
HPL 기반의 HGB 소유권 토지의 경우 은행의 감정평가액이 다른 일반 토지에 비해 매우 적게 나오는 것이 보통이므로 투자자들에게 큰 흥미를 유발하지 못하며 대개의 경우 은행 대출을 받는 것 자체가 용이하지 않을 것이라 말했다. 이 발언에서 바수키 장관은 국유지가 곧바로 HGB 토지로 전환될 경우 이를 기반한 은행거래가 가능하다(bankable)고 시사했는데 국유지 기반 HGB 토지를 담보로 은행 대출을 일으킨 전례가 있는지는 언급하지 않았다.
(국유지에서 HGB 소유권 증가가 곧바로 발급되는) 규정은 대통령령의 형태로 마련될 예정이다.
투자자가 소유할 수 있는 (신수도) 토지에 대해서도 현재 ‘민간사회영향처리(PDSK) 플러스’라는 제목의 또 다른 대통령령으로 준비되고 있다.
이 사안은 아직 수용단계에 있는 신수도 부지의 2,086 헥타르 문제의 후속조치로 진행되고 있다. 해당 지역에는 아직 91 가구의 원주민들이 살고 있는데 이들은 곧 이주보상금을 받고 소개될 예정이다.
바수키 장관은 투자자들이 거기에 집을 지을 수도, 아파트를 지을 수도, 단층 주택들을 지을 수 있으며 토지 용도를 공원 부지로 바꾸는 것도 가능하다고 덧붙였다.
하지만 HGB 소유권이 발급된다 해도 해당 토지의 성격이 국유지임은 변함이 없어 HGB 기간이 만료되면 투자자들이 해당 토지에 지은 건물들을 그대로 둔 채, 또는 원래의 토지상태로 원상복구한 후 국가에 반납해야 한다는 원칙 역시 변함없는 것으로 봐야 한다.
출처: 꼼빠스닷컴
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